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楼顶空间的使用权到底归谁
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| ok0911.com 发布：2008-7-18 9:49:15 来自：西安房地产信息网 浏览：次 |
近年来，在购房过程中，关于楼顶空间的权属问题经常出现。到底能否用楼顶空间建设私家空中花园，单独享用？在此，笔者就日常购房过程中遇到的问题做以分析，以供大家参考：
按照建筑物区分所有权规定，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有，不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。
可是，当前一些房产商以赠送楼顶花园作为促销手段的现象十分普遍，从而构成了对其他购房者楼宇楼顶使用权的侵害，由此引发的纠纷也层出不穷。目前，多数建筑因楼顶屋面归顶层业主使用，通往楼顶的通道加装了防盗门；也有的建筑顶部属复式结构，通往楼顶的通道设在顶层室内供一家使用。如此通道不畅或堵塞，一旦发生诸如爆炸、火灾等突发灾害，业主们将由此失去顶部的避难逃生道路，危急关头势必酿成灾难。
在此，提醒购房者，在签订购房合同时，要特别留意商品房买卖合同第十七条 双方可以就下列事项约定：
1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_________________________________；
屋顶平台，它不仅是下层单元的“盖”，还是整栋房屋的“顶”，而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元，具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从结构上分析，屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖，遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外，屋顶平台在风力等自然力的作用下，还具备一定的承重作用。从功能上看，屋顶平台是整栋房屋的屋顶，对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用，是必须的消防安全通道。
所以，从所有权的角度出发，商品房在未经出售之前，房屋归房地产开发商所有；出售之后，归房屋受让的业主所有。因此，开发商不可能成为屋顶平台永远的主人，它终究是要将权利让渡给全体业主的，在此情形下，他就无权对屋顶平台的使用权加以处置，甚至将屋顶平台使用权当成是一种商品加以买卖盈利。所以，开发商“买顶层送屋顶平台”属于无效条款，购房者一定要切实维护自身的利益受到侵犯。
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