这段话就是后来被地产界称为“百日剧变论”的著名言论。

　　潘石屹说这段话的起因，是因为目前的房地产行业，国内实行从紧的货币政策，国际资本市场又不买单，可以说遭受两头挤压，房地产行业承受的资金压力在08年突然显得非常大，地产行业中的“2007年开发商谈地，2008年开发商谈钱”说的也是这个意思。那么，潘石屹的担心会不会在市场上变成现实？如果说会发生变化，又会发生什么样的变化？西安的房地产公司会经历这样的资金压力吗？焦点网邀请到几位业内人士，共同探讨这一话题？

　　【主持人】：大家好,欢迎各位参加我们本期的焦点关注.本期焦点关注讨论的话题是关于前段时间潘石屹提出的房地产行业的“百日剧变”论,大家怎么看待这个问题?

　　【冯颖】：我觉得我的观点很简单，房地产这边可能是引发的效应，接受效应还是消费者这头，开发商只是中间的一个环节，开发商就是政策的支持力度，如果政策紧缩，另外一方面就看它的需求市场，如果需求市场活跃的话，一个是上游，一个是下游，上游如果很好，那么就生存的很好。政策大家看到了，金融货币紧缩对房地产开发是不利的，消费者市场是怎么样的？这个目前还没有做过对政策的反应，消费者对它的反应。

　　【主持人】：有两个问题，一个供给，一个是需求，货币从紧以后，供给由开发商提供，包括IPO，包括后面40多家上市公司要圈钱200多亿，很多房地产公司面临资金紧缺的问题，以前拿了很多地，现在没有资金搞开发，会导致供应量的减少，这是一方面的影响。再一个影响就是需求，咱们一般人70%到80%的房子是按揭、贷款，按揭牵扯到贷款，从紧的话就牵扯到按揭，可能会提高到40%到50%，或者要求更严，一般人贷款的话会更难，咱们就从这两方面来谈。

　　【冯颖】：这样的话，对供应影响会稍微大一点，好多开发商，尤其是现在西安的大盘都掌握在大公司的手里，大公司是全国运营的模式，它资金的紧张肯定会导致在各个市场开发的量的放缓慢和量的缩小，至于影响多么大，可能对一部分开发商影响是很大的，但是市场上有10家公司，5家会有影响，可能另外5家没有影响，西安有的项目还是不错的，像龙湖的项目、枫林华府二期的项目都没有受到影响，小的开发商的项目受到的影响可能会更大。从我们接触的客户讲，整个量可能会下来，具体的百分比我说不清楚，但是量可能不会影响很大。原来10家公司计划开100万平，现在可能开80万平，可能比预期的萎缩了，但是影响不会大。

新兰德市场咨询运营总监　冯颖

　　【主持人】：需求上呢？

　　【冯颖】：需求上肯定会有影响，去年在讨论房价的问题，就说房价会不会降，是刚性需求还是柔性的投资，全国市场先不讲，西安市场一种是投资，一种是刚性的居住，投资跟居住混合性的，比如买了小的想换一个大的，肯定会受到影响。如果纯投资也会影响，前景不是很明朗，开始观望了，毕竟他是投资的。打算换房子的也开始观望了，可能占刚性需求中的20%到30%，这种现在可能都会有的。还有另外的现在要买房的就是真正的刚性需求，可能是第一次买房，首付比例可能会提高了，贷款利率也会提高，但是因为他迫切硬性的需求，因为不知道未来会涨还是跌，所以60%的需求没有变化，30%到40%的需求是摇摆不定的，目前政策不明朗，开发商也不清楚，大家就开始僵持。我觉得现在更需要了解我们的消费者，真正买房的人对政策的看法，他们的看法是怎么样的，他觉得政策对买房没有影响，房地产市场振荡就会小。消费者随着信息的传递，买房又是一个大事情，非常关注政策的因素，非常关注市场的变化，影响就会非常大。政策、国家不稳定因素的情况下，对这方面会产生很大的影响。

　　【主持人】：早上你们开会得出哪些结论？

　　【冯颖】：消费者主要是主要因素，房地产有土地的因素、货币政策的因素等等因素在里面，消费者会占50%到60%的因素，消费者本身对政策的看法，就影响了这个行业的发展。我觉得应该了解消费者是非常重要的。

　　【主持人】：当时有没有关注，这种担心会不会变成现实，会变成“百日剧变”，会导致一些开发商开发之后，会产生这么几个结果，一个是部分开发商会降价套现缓冲资金链的紧张；第二种情况是寻求合作开发，比如说小的公司会寻求公司合作，可能好一点的就是合作，我有地可以找一个有钱的主。第三个情况就是项目收购，比如我旗下我拿地7块或者8块地，我可以割让两、三块，出售一部分项目，缓冲自己的资金紧缺。你感觉根据你们的研究，不单单是房地产事业，对整个市场的购买力都有研究，这种担心在现实中会不会成为现实，哪一种情况会比较大？

　　【冯颖】：这些现实中都会有，即使没有政策的影响，也会有这些情况发生，对每个公司来讲，我们涉及的行业比较多一点，每个行业都是这样，每个公司也都有自己的特点，西安有的公司就和政府有关系，就拿地卖给别人，现在这种情况依然存在。可能有的公司在某个区域、某个领域有关系，可能在某一个环节资源有优势，比如说他有一个项目，但是并不具备综合运营的能力，可能会寻求合作开发等等。本来是存在的，不管政策是什么样，市场都存在这样的状况。小的开发商如果找不来钱，可能会考虑别的公司合作，一起来运营等等。

　　【主持人】：比如说像西安经常接触的开发商，西安市场这种情况还比较少，除了天地源是一个本地的上市公司之外，天地源只在苏州一些城市有开发，大部分都是在西安，但是还没有盲目的扩张拿地，出现问题。大部分情况下，还是守在西安一个区域的，或者守一个城市中的某一个区域，雅荷就是守住北郊，都是在北郊发展，西安这么多房地产公司，这种资金压力在这些公司里面，这种体现能有多明显呢？

　　【冯颖】：可能会有20%到30%，50%到60%都不会。你刚才讲的都是大公司，大公司都有自己的渠道，我从银行了解到的情况，贷款的政策等，各个银行都在做竞争，他们是主动出去找项目，有项目开发就主动去找，他们现在还在积极主动的找这些项目，他们每年有贷款任务，综合考虑来讲，现在已经2008年5月份了，肯定计划2008年贷出去多少钱，都有任务，现在都没有完成任务。或者说截至4月底我要做多少贷款，现在都还没有完全任务，说明他们的准备金应该是充足的。

　　【主持人】：在西安市场上这一块的资金是很充裕的。

　　【冯颖】：我们接触的开发商都是前期，甚至是没有拿地时候就开始接触了，之前我们就跟他们沟通了，他们非常想从我这里拿到信息，他们就要去那里跑贷款，他们的压力也是蛮大的，而且一个项目都是好几个银行做，都在比好几个银行的政策，我能接触到的银行，他们的资金是很充裕的。不是说我今年没有钱可以贷，我就不跑了，前一段时间一些银行还过来沟通，还想了解有哪些项目要开发。我说为什么不能贷给其他行业呢？非要贷给房地产行业呢？他们对房地产行业还是充满信心的，他们觉得有土地抵押的。

　　【主持人】：你刚才说的像我刚才跟一个老总聊的一样，恒大上市的时候，如果当时是两、三百亿的小公司，可能就成功了，但是当时盘子太大，现在银行还主动找开发商。

　　【冯颖】：如果大公司的话，他们也想找一个公司解决所有的贷款问题，对于银行的信贷员来讲，非常缺钱的话，可能也会找西安的银行，他们接触不到这样的公司，从这个角度来讲，大公司不缺钱，小公司银行又给主动的贷款，所以资金上不存在问题。有问题的话就是公司的手续或者土地的手续存在问题，如果没有问题，贷款应该是很容易的。不管在哪个行业，房地产发展的时间并不长的情况，有的行业发展很成熟了，竞争激烈程度要比房地产激烈多得多。房地产行业因为前面没有什么政策，现在一出台就一惊一乍的，很多行业都墨守成规了，都规范化了，这些行业能存在，是因为每个且都有自己的生存之道，都有自己的道理的。开发商影响它不光是资金的问题，还有战略、思路、产品开发等因素，一个行业不能只能拿资金来说，什么政策出来都是上有政策下有对策，肯定有其他的途径解决问题，我还是蛮有信心的，不会因为这一条就影响一个行业。

　　【张亚军】：其实像恒大上市这个事情，一个公司有一个公司的特点，其实这个事件分两块来看，恒大事件尝试这个事情分两块看，一个程度代表了金融市场对房地产开发的信心的问题。但可能也有一个原因，恒大一个工程太大了，它是上千亿的盘子，如果盘子小一点的话，上市可能会顺利一些。

西安楼市专题部记者张亚军

　　【张亚军】：其实所有的房地产商都面临两个问题，一个是钱，一个就是地，土地和资金永远都是他们需要把握的两个点，不单单是2007、2008，不能简单的说2008年房地产市场面临融资困难，在某个年份都会有。因为土地是非常稀缺的资源，所以就导致了很多企业没有节制的去圈地，圈了地有了上市的资本，不考虑自己的实力和开发能力，这个情况都是不正常的。有这种情况的企业，反过头来这个企业就缺钱，它不是理性发展的过程。不论是今年还是今年，任何企业真要这样做，都会导致一个结果，就是说不单单像潘石屹说的“百日剧变”，如果像这样做的话，没有金融融资的困难，迟早都会走向剧变的结果。

　　【张亚军】：西安的房地产公司相对来说都比较小，就像刚才冯颖说的，可能很多银行还会主动出去找地，寻找贷款，说明起码在西安市场融资困难的情况，还没有出现，或者说是不明显。假如说潘石屹的担心会变成现实，当然这三种情况都可能发生，但是我觉得降价套现的可能性比较小，可以通过合作开发和项目收购。降价套现对西安的整个市场来说，价格在全国来看并不属于很高的价位，所以通过降价套现没有必要。假如某些公司资金出现问题，也会采取后两种方式，会采取项目收购或者合作开发，选择第一种结果的公司会比较少。

　　【冯国江】：大家好，非常感谢焦点网和崔老师给我这一次机会与大家进行交流。刚才几位的发言非常精彩，说到了今年房地产界普遍关注的话题，这个问题也是我们今年必须面对的核心问题。

　　由于工作的机会，我本人也接触了很多开发商，有做策划的，有财务口，也有负责开发，有负责企业融资的人士。他们普遍反映什么呢，就是谈到了拿地难、贷款难、开发难的问题。也就是说，目前银根紧缩和房贷政策调整以及外地地产大鳄，象和黄、万科、保利、富力、中海、富力对西安房地产市场的进军发力，使越来越多的中小型开发商面临着资金瓶颈和土地瓶颈。

　　2007年，我个人认为是中国房地产涨价年和拿地年。总结的也不准确啊，国内房地产基本上是经历了疯狂的一年。疯狂的涨价，疯狂的圈地，跑马圈地，对吧。深圳均价达到12600，北京更高，连西安、成都这样的二三线城市基本都涨到5000—8000左右；长沙，一个并不发达的内地城市，出现了92亿的这个，这个地王。简直是达到了疯狂的地步。碧桂园的土地储备量竟然高达5000万平方，接下来的万科、富力和刚上市的这个保利土地储备量也都达到了2000万平方，中国房地产前十名的平均土地储备量也都达到了500万平方。你想想，可怕不？

陕西联创策划有限公司执行董事策划总监　冯国江

　　象西安这样的内地城市，逐渐成为房地产巨头瓜分的区域。和黄、富力、中海、、金地、绿地、大华、融侨、中新就不说了，来的早；现在万科来了、恒大来了、雅居乐来了，连香港的新世界都来了，还有北京的了，象这个首创，还有任志强的华远，对吧。西安的大块头地基本全部被巨头吃完了。对本土开发商形成的包围之势头。

　　但并不是地拿的越多，开发商就走的越远。就象当年长虹倪润峰大量囤积彩管制造家电价格战一样。垄断产业链上游原料使经营成本下降，打击竞争对手。但后来长虹并未成为我们国家最成功的家电企业，或者说，是规模最大最赚钱的家电企业。对吧？海尔没有这么做，但海尔却走的更远。

　　为什么呢？第一大危害就是资金压力巨大，企业风险加大。拿地是需要巨额资金支撑的，存在巨大的风险。拿地的风险就在于企业的资金链、产品的开发和产品的快速销售。只有产品快速销售了，实现资金回笼，才能使土地的价值得到释放，要不然土地就象是面粉，变不成馒头也会坏掉。老孙的那个顺池就是反面教材。顺池就是误解的房地产，不惜代价的拿地，使资金运转和开发销售形成脱节。仅仅拿地，开发节奏、市场消化量跟不上的话，那么很多土地就是闲置，土地闲置其实就是资金的闲置，对企业是一个浪费。

　　【冯国江】：第二个问题是企业失去理智的拿地，无形中使地价疯狂的无节制上涨，形成恶性循环。很多企业不敢拿地，没钱拿地。

　　第三问题是，拿地之后的后续开发资金跟进问题。拿地只是第一步，这个大家都清楚，都是搞这个的，也都做过一般土地成本只占到总开发成本的30%—50%，就是说，总成本4000块钱一平方，那么楼面地价大约是1500—2000左右。当然，不同地段不同的容积率，楼面地价也不一样。这样的话，后续开发资金又是一个负担，银根紧缩之后，贷款难度越来越大。银行贷款条件越来越苛刻，尤其是担保这一块，难弄的很；利率不断上浮，贷款融资成本一般都达到11%以上，甚至更多，加上你前期打点的费用等有的更高。后期开发，你总不可能全部让施工单位垫资吧，对不对。这样就增加了开发商的负担，使企业的资产负债率大大提高，资金运转越来越困难。一方面也导致房价大幅度攀升，因为开发商成本高，土地啊、开发啊销售啊，建材啊，人力啊，全部成本全面涨价，为了快速回笼大量资金，开发商怎么办，涨价啊。只能涨价，涨价卖不动，那只能抗。抗的住的就硬抗，抗不住的就降价套现吗。所有的办法都想尽了。所以呢，疯狂拿地的竞争最后导致的房价上涨、非理性竞争、负债经营。

　　银根紧缩，疯狂圈地之后，我觉得房地产市场的格局会有一个大的变化。前几年我看过一本书，叫《销售与市场》谈到家电市场的变迁，总结为什么呢，就是资本改写市场格局。比如西安，前几年还三架马车四小龙，大家都知道吧。三架马车就是紫薇、高新和高科，四小龙就是豪盛、天朗、龙安和新兴，后来又说是八国联军，现在我看十国联军、二十国联军都不止。整个东南西北全部被巨头包围了。加速了西安房地产发展的进程，改写了市场竞争格局。最终会使小开发商进入淘汰行列，进入洗牌的时代。这个小开发商无资金、无土地的景况下，生存很艰难。走不出被收购的这个命运怪圈，也是必然的结局。你看吗，香港房地产基本就是10家左右，前五名，象和黄、新世界、恒基、九龙仓、恒隆，最吧，占到80%的市场份额。80年代家点有300个牌子，现在，你去国美看看，最多10几个牌子吧。洗牌了，叫寡头时代。但是房地产市场对政府的以来性强，这个过程会慢一点，不会象家电那么快。因为，地域性和政策导向性是起到很大作用的。

　　所以，开发商必须要务实一点，要把产品是市场做好。同时开拓多种融资渠道，形成两性经营。好了，我的发言完了，谢谢。

　　【主持人】：本期焦点关注到此结束,感谢各位碰撞出了很多非常好的观点.